種類や立地などの条件に左右されるところは多いにせよ、経年変化したそれぞれの屋根材はどのように変化するのでしょうか。そしてその時点でどのような修理や予防的措置が必要になるのか・・・。

たくさんの調査事例調書を元にご紹介していきたいとおもいます。

まず1件目の調査事例はこちらです。

千葉県（八千代市）築30年の2階戸建て瓦屋根の場合

建物の構造

建物の構造は、日本の伝統的な構法で木造軸組構法（もくぞうじくぐみこうほう）。初めて聞く方も多いとおもいますが、梁と柱、構造を補強する柱と柱の間に斜めに入れる筋交い（すじかい）で家をしっかりと組まれた丈夫なつくり。なんとこの原型は竪穴式住居らしいです。

屋根の形状は切妻

もっともシンプルな屋根の形をした【切妻屋根（きりづまやね）】は、本を開いて逆さに伏せたような山形です。

屋根はシンプルであればあるほど丈夫です。

屋根勾配は4寸

勾配とは屋根の傾き角度のことです。表記は「寸」。

土地の気象条件などにもよりますが、一般的に屋根の勾配は、建築基準法の日影規制や道路規制に抵触することなく、敷地面積ギリギリになるよう屋根屋が計算して決めます。

大体4～6寸勾配で約21～30度

防水の下地は『高分子系ルーフィング』

合成繊維などを基材にした防水シートで、透湿性に優れています。

湿気は通しますが、もちろん屋根の防水基準もクリアしています。新築で建てる時に加入する『住宅瑕疵担保責任保険』（新築住宅を引き渡しから10年間は、もし欠陥があれば住宅会社は補修を行う責任がある）の対象となります。

上記の条件の屋根が30年経ってどんなふうになったか

瓦のねじれによるズレ

2階の北側の屋根の部分に瓦のズレがありました。これは瓦の“ねじれ”によるものだそうです。

“ねじれ”とは、瓦を焼く時の置き方で製造上どうしてもどっち曲がりかのねじれができてしまうのですが、うまく交互に組み合わせるとぴったりと収まるという。キレイに収まるかは職人の腕だそうですよ。この“ねじれ”のことを行儀ともいうみたいです。

修理内容ともっともっと長く住むための提案

もし雨漏りがこの”ねじれ”付近から起こっていたら瓦の部分交換。していないようならそのままもう10～20年後の葺き直しまたは葺き替えまで経過観察でOKということです。

もし耐久性向上の提案をするということだと、現在の瓦は焼きの技術も上がり”ねじれ”が少ないため、葺き替えるという提案で締めくくりです。

各種屋根葺き材による経年変化事例調査

調査シート

全国どこからでも、分からないことや質問などありましたらお気軽にお問い合わせください。

それではまた

井上 利里子

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現在の中古木造住宅の評価額の算定方法だと、竣工から20年～25年経過した土地以外の建物価値はほぼゼロ！！

いくらリフォームしで住宅価値が回復・向上しても基本的に評価は変わることがなようで、これが欧米のように古い家をリフォームしたり維持保全が活発に行われてこなかった理由らしいです。

その結果、日本は相変わらず新築中心の住宅市場で、中古住宅が拡大していかないのです。

作っては壊す家のサイクルを改善するために

2014年3月に国土交通省から、“日本の新築中心社会から、中古市場を拡大した社会に変えていこう！”という趣旨のもと、『中古住宅に係る建物評価の改善に関する指針』が出されました。

これは現在の不動産流通業界で慣行となっている、年月だけで評価額が下がるのではなく、各住宅の品質・性能に基づいて建物の価値を算定する方向に評価方法を転換させていこうとするものです。

リフォームやリノベーションが建物の安全性・快適性を維持させるだけじゃなく、資産としての価値を持続させることになるという、すばらしい評価指針です。
これで今後は維持保全やリフォームを適切に実施して品質や性能が回復している家は、年数が経っていても高く評価されるというのが標準になるかもしれないですね。

日本と海外の住宅事情の違いはどれくらいか

日本は梅雨や高温多湿の夏季、冬季には積雪の多い地域があったりと、劣化しやすい環境が整っているということが欧米などと大きく違う風土ですが、海外の解体する家の平均築年数と比べると違いすぎる！！

アメリカは55年、イギリスは77年なところ、日本はなんと30年！！
住宅金融支援機構の調査によると、日本人の建売住宅の購入する平均年齢は37.5歳。

平均建て替え年数の30年後には67.5歳。これからやっと一軒家をもった醍醐味として“安住の家”で最後まで暮らそうという頃に取り壊すのが、統計的には一般的というから驚きです。

建てる時以上に維持保全も重要なこれからの木造住宅

住宅を長持ちさせるためには、建てる時が肝心です。

建築の初期費用が増加することもあるけれど、長期視点でみれば資材や構造などしっかりと作り維持していけば、途中想定外の修理に大きな出費もほぼなく、家の資産価値もキープできて初期費用の差は回収できるのではないでょうか。

間取りはシンプルにするほど価値ある中古住宅へ

中古住宅に価値が出るようになると、次に必要なのは間取りです。建てる時にあまり凝り過ぎると、他の人のライフスタイルとマッチしない住みにくい家になってしまいます。
屋根で言えば軒やケラバ出具合がほぼないスタイリッシュすぎるものにしないで、機能を十分発揮するものを選ぶとか。
夢のマイホームですが、ちょっとそこは我慢で。

資料はこちらから見られます↓

国交省【長持ち住宅の選び方】サイト

【木造住宅の耐久性を向上させる家造りガイドライン】PDF

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井上 利里子

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家を建てて、住み、解体するまでにかかる総費用　LCC

ライフサイクルコスト（略してLCC）という、家を建て解体に至るまでの総費用（生涯費用）を示す言葉があります。
家を建てる時は建築費用に意識がいきがちで、私たちは少しでも抑えられるところは抑えて安くしたい！と考えます。その安く抑えられた金額は、単純に値引きしてくれたのか、それとも・・・

安く抑えた建築費のしわ寄せはどこへ行く～

単純に値引きというおいしい話しはなかなかないもので、建築会社もできる限りお客様の要望に応えた手段として、壁の中や屋根材の下など外見では見えないところで値段を抑えます。
リスクとして考えられる例として、低品質な防水シートを使用した場合内部へ雨水が侵入することがあり、下地や柱や梁などが腐朽したり蟻害などで劣化することも。修繕には下地からの交換と足場を組むことになればさらに25万円以上もの費用がかかってしまいます。

さ、避けたい・・・

建築時の初期費用以外にかかる将来必要な見えにくいコスト

長持ちして、エネルギーのランニングコストがかからない家造りは、LCCや人生設計も考慮したコスパの高い家造りということになります。長い目で見ると出費に大きな差が出てくるようですよ。

資料の中に、わかりやすいイラストがありました。
新築時に支払う建築費というのは、生涯かかる費用の氷山の一角のようだと。

建物の周辺環境に合った家づくりも大切な長持ち要素

劣化しにくい建物をつくるのにかなり重要なポイントは、建物周辺の自然環境かもしれません。そしてその環境にあった構法や部材選び。

家周辺の気象条件を知り、部材や構法を選ぶ

まず、家が建つ地域の気候や、地域ならではの特性（気温、湿度、日照時間、風雨、降雪等々）、局地的な気象条件（周辺の樹木や地形などによる風雨の流れなど）などを見極めた家づくり。そしてその自然条件を理解した上での屋根や外壁の「外皮」と呼ばれる部分の作り方（構法）を考えます。この作り方によって、建物を水分や湿度から保護してくれるのでとっても重要。

屋根の勾配などのディテールや下地や仕上げ材料の組み合わせによって、屋根や壁の一番大切な役割である”速やかに雨水や使用した水が家から遠ざける”が発揮するので。でもでも・・・

見た目優先したいんですけどねぇ(>_<)

資料はこちらから見られます↓

国交省【長持ち住宅の選び方】サイト

【木造住宅の耐久性を向上させる家造りガイドライン】PDF

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井上 利里子

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軒（のき）とケラバの出が少ないと雨漏りリスクが高いワケ

軒やケラバの必要性とは、外壁が風雨や紫外線などが広範囲に直接あたることによる悪影響を軽減させるところにあります。

最近では軒やケラバの出具合が『ゼロ』または『少ない』という屋根が多くなっていますが、その理由としてスタイリッシュなデザイン性を重視だったり、建築面積や道路・お隣との斜線制限などにより長さを確保できないということだったり。

しかしこの軒やケラバ、侮ることなかれ、かなり雨漏りから家を守る重要な部位なんです。

住宅検査機関によると、雨漏り事例で多いのが軒やケラバの出具合が少ない住宅と指摘しています。

どうゆうことかというと、屋根は下の方が水量が多くなるので、軒先がもし蓄積した砂で流れが悪くなっていたり、軒裏天井が腐っていたなどあった場合、雨水が軒裏に伝わってきます。その時出具合がしっかり確保されていると、そのまま下に雨水が落ちていきますが、壁との距離が確保されていないとその水が室内に入り込んでしまうリスクがUP！

また風雨の吹上などによって屋根と壁のつなぎ目の弱いところに直接雨が当たっての浸入だったり。
なんといっても真夏の日差しを広範囲に浴びて冷房費がかさむ不経済さ！

これからは軒やケラバの出をしっかりと確保した家を

前回も書きましたが、住宅品確法では10年の瑕疵（かし）担保保険を義務付けられていますが、保険支払いの内、全体の9割以上が雨水侵入関係とのこと。

これは無視できませんね～

軒やケラバの出をとることは、雨漏りリスクを減らすのに著しい効果があるとこの調査結果の資料にも明記されているので、これから家を建てるという場合は、許す限り軒やケラバの出具合を確保し、修繕が必要にならない長持ちする家造りを屋根の形状からも考えていただけたらと思います。

もう一つ、しっかり外壁・屋根の防水対策がしっかりされているかも要確認！！

資料はこちらから見られます↓

国交省【長持ち住宅の選び方】サイト

【木造住宅の耐久性を向上させる家造りガイドライン】PDF

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井上 利里子

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現在日本の家の平均寿命は約30年などといわれているのをご存知ですか？

ローン返済が残ってるじゃない！！

ちなみにアメリカ55年、イギリスは77年だそうですよ

Oh！何てこと！

日本には既存の住宅に対してリフォームとかリノベーションという概念があまり定着していないようです。ヨーロッパじゃ100年前の家とかよく聞くのに・・・

グルメやファッションに関する情報はあふれているけれど、数千万円もする『家』に関することはとても情報が少ない現状がそうさせているのか？！

長持ちする住宅の選び方のガイドラインができた

施工業者や住宅会社でも知識や技術レベルがかなり異なっていることも事実。

なら家造りに関する情報はどれが公平で適切で信頼できるのかというと、今までは明確なものがなかったようです。

そのためガイドラインを国が中心となって作成したのがこの手引きです。

どんな人々がこの研究と資料作りを手掛けたのかというと、産・学・官。

つまり産業界（民間企業）、学校（教育・研究機関）、官公庁（国・地方公共団体）の面々で、5年間の歳月をかけて共同研究し、導き出された長持ちする住宅の選び方やメンテナンスのガイドラインが、このぶ厚い資料の中に！！

ザックリでも知っていると、長いスパンで損をしない家造りができる

一般的に私たちはマイホームを計画するときに、間取りや美観はかなり夢や希望を載せて綿密に検討しますが、往々にして耐久性などのことは住宅会社に全部お任せということが多いとおもいます。

だってわからないですから(;^ω^)

さらに余裕資金で家を建てる人はそう多くはなく、少しでも安くしたいのが本音です。

しかし耐久性の低い家で初期費用が抑えられた代わりに、雨漏りや結露がするような住宅だったら？安さの代償は案外高いかも！

なんと！新築に住み始めてからの不具合ぶっちぎりNo.1は雨漏り

新築で建てる時に加入する『住宅瑕疵担保責任保険』（新築住宅を引き渡しから10年間は、もし欠陥があれば住宅会社は補修を行う責任がある）の法人機関の統計によると、この保険を使う9割以上が雨漏り関係だとか！

往々に雨漏りがしてくるのは、保証対象外になった10年以上経過した頃に起こるもの。

断熱材など伝ってゆっくりゆっくり浸透してくる水は、ポタリッと部屋に落ちてくるまでに数年経過しているということもあります。その年月の間に家の土台はかなりの劣化が進む結果となりかねません。

結露にいたっては新築直後でも保証対象外！！

（住宅品確法：品質確保の促進等に関する法律）

結露をあなどってはいけませんよ！！
家の土台や柱が腐食してしまったり、シロアリ害が発生したりしたら多額の改修費用が必要なるばかりでなく、耐震性も低下してしまう恐れも。

雨漏りや結露をしない施工がとても重要ですが、住まい手が耐久性に興味が薄いと費用の安いものを優先してしまい、耐久性の低い構法、材料、施工法法が採用されて、早期に家が劣化してしまうことにもなりかねません。

耐久性を重視するだけで変わる生涯費用

初期費用の安さにつられず、耐久性に優れた家にするためのほんの少しの建設費の差は、数年後の補修・改修費、さらには次に引き継いだ人までも家に掛かる費用がまったく違ってきます。これって、人生が全く違ってくると言っても過言ではないのでしょうか！！

家を建てるとは、みんなの未来がかかってるんですね。

今後はすでにお持ちの家の屋根の改修目安ガイドラインもご紹介していこうとおもいます。

資料はこちらから見られます↓

国交省【長持ち住宅の選び方】サイト

【木造住宅の耐久性を向上させる家造りガイドライン】PDF

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井上 利里子

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