【東京都府中市】築１９年、スレート屋根のひび割れメンテナンスと、外壁塗装の検討での点検の事例

【東京都府中市】築１９年、スレート屋根のひび割れメンテナンスと、外壁塗装の検討での点検の事例

屋根で損する人をゼロにしたい、みんなの屋根の相談所、石川弘樹です。

屋根工事の足場ついでの外壁塗装は、今の家に長く住むための維持費用の節約という意味では、足場代が１回で済むので合理的です。

今回は東京都府中市で築１９年、スレート屋根のひび割れメンテナンスと、外壁塗装の検討での点検の事例を紹介します。

実際の屋根の状況は？

今回の、スレート屋根の点検の流れは、こんな感じです。

スレート屋根の点検の流れ

1. 手順① ドローンで、屋根の撮影 【５〜１０分】
2. 手順② 屋根にあがっての、点検調査 【１５〜３０分】
3. 手順③ 屋根裏の確認 【１０〜２０分】

順番に屋根の点検の様子を、写真つきで解説します。

この家は実は、２年前にも点検させていただいているお家です。

前回の点検の詳細は、こちらの記事で確認できます。
■ 【東京都府中市】築１７年、アスベスト未使用のスレート屋根の今後のメンテナンス相談で、屋根点検の事例 | 石川商店

【東京都府中市】築１７年、アスベスト未使用のスレート屋根の今後のメンテナンス相談で、屋根点検の事例

手順① ドローンで、屋根の撮影 【５〜１０分】

石川商店では、屋根にあがる前に、ドローンで屋根を撮影します。

ぼくらが屋根に上がる前の状態を、写真で保存するためです。

これは、屋根にあがって自分たちで壊すような悪徳業者ではないという証明のためと、ぼくらも注意してても瓦を踏んで割ってしまうことがあるのと、正直、それを隠してやり過ごしたくなる気持ちを抑えるため、でもあります。

また、屋根全体が１枚の写真におさまるため、お客さまに屋根の状況説明をするときに、どの部分がどうなっているという解説がお互いにわかりやすくなるのも、もうひとつの理由です。

■ 全景

■ 南面

■ 北面

北面の一部に、屋根材が滑落しているところがありました。

■ 屋根材滑落

手順② 屋根にあがっての、点検調査 【１５〜３０分】

つづいて実際にハシゴをかけて、屋根に上がります。

■ 屋根材滑落

また２年前から、新たにひび割れが発生しているところが数か所ありました。

■ひび割れ

さらに２年前から、新たに風化が発生しているところも数か所ありました。

■風化

あわせて、棟の固定釘の浮きも確認できます。

■棟

滑落した屋根材は、落下したら危ないので、接着補修します。

■ 接着補修

手順③ 屋根裏の確認 【１０〜２０分】

屋根裏の状態も、必要に応じて確認します。

実際の外壁、ベランダの状況は？

今回の、外壁、ベランダの点検の流れは、こんな感じです。

外壁、ベランダの点検の流れ

1. 手順① 外壁材の状態確認 【５〜１０分】
2. 手順② 防水シール劣化状況、窓まわりの状態確認 【５〜１０分】
3. 手順③ その他塗装部の状態確認 【５〜１０分】
4. 手順④ ベランダの状態確認 【５〜１０分】

順番に屋根の点検の様子を、写真つきで解説します。

手順① 外壁材の状態確認 【５〜１０分】

モルタル、サイディング、タイルなどの外壁材の状態を確認します。

■ 外壁

外壁の一部で、ひび割れが確認できます。

■ひび割れ

モルタル外壁の塗膜自体も、劣化しています。

■チョーキング

外壁の一部で、苔も発生しています。

■苔の付着

全体的には、外壁は経年劣化による、ひび割れの発生、コケの付着がありました。

表面塗膜の撥水効果が薄れ、水分を吸って膨張、乾いて収縮を繰り返し、ひび割れが発生します。

微細なひび割れであれば、雨漏りの心配はありませんが、ひび割れが酷い場合は、雨漏りの可能性も高くなります。

一般的に、幅0.3mm、深さ4mm以上だと危険信号となります。

手順② 防水シール劣化状況、窓まわりの状態確認 【５〜１０分】

外壁材がサイディングの場合は、つなぎ目の防水シールの状態と、窓まわりの状態を確認します。

この部分は、雨漏りに直結しやすいので、重点的に確認します。

■サッシ廻り
 

■幕板廻り

■幕板上部

コーキングと呼ばれる防水シール材の劣化の原因は紫外線です。

なので、日当たりが良いほど劣化しやすくなります。

メンテナンスの目安は、南面で５年、北面で１５年の平均で、一般的に１０年と言われています。

手順③ その他塗装部の状態確認 【５〜１０分】

その他の塗装する部分も、状態確認をします。

あわせて、塗装部位の状態確認をします。

■破風

■露除け

■雨戸

■笠木

■幕坂

■ 軒天

ベランダ、玄関、屋根などの下側が軒天( のきてん ) です。

車庫などの天井も、同じく塗装対象になります。

軒天に、雨染みがある場合は、ベランダや屋根などで雨漏りが発生している可能性があります。

その場合は、しっかりと上部の雨漏りを直してから塗装する必要があります。

■ 雨どい

築１５年前後であれば、雨どいも塗装します。

落雪による雨どいの垂れ下がりや、接続部の雨漏りがある場合は、塗装しても直らないので、雨どい自体を交換する必要があります。

一般的に築３０～４０年くらいであれば、雨どいはすべて交換するのが良いでしょう。

■ 土台水切り

基礎と建物の間などに設置されている金属の土台水切り( どだいみずきり ) も、塗装します。

■門柱

素材によって、塗装するしないが分かれます。

鉄や木であれば、必要に応じて塗装します。

手順④ ベランダの状態確認 【５〜１０分】

ベランダや玄関上などの陸屋根( りくやね ) と呼ばれる部分は、FRPで防水されています。

マンションの屋上を１０年に１度、大規模改修をするのと同じで、一軒家のベランダや陸屋根部分もメンテナンスが必要です。

■ ベランダ

バルコニーと同じく防水になっている、フラットルーフの上側も確認します。

■フラットルーフ

劣化が軽度であれば、トップコートの塗り直しのみ行います。

雨漏りするほど劣化していれば、防水工事そのものをやり直しする必要があります。

点検の結果報告、点検完了 【１～２時間】

撮影した写真をご覧いただきながら、屋根と外壁の状況説明をいたします。

■ 口頭での説明のイメージ

わからないことや疑問があれば、ご納得いくまで、ご質問くださいませ。

以上で、点検の当日はおしまいです。

写真や報告書は、インターネット上での共有や、郵送、メールなどで、当日～１週間程度でお送りします。

点検料は、後日の点検報告と、写真のお渡し時に、請求書をお付けすることになるので後払いです。
点検当日に、現金をご準備する必要はございません。

また点検の結果、修理が必要だったり、メンテナンスの目安として金額感が必要であれば、見積もりもあわせてお送りいたします。

【参考】 無石綿スレートのメンテナンスに最適「 災害予防パック 」の内容と価格

無石綿スレート屋根材のメンテナンスの内容と価格の詳細は、こちらの記事で確認できます。

■ 屋根の「 災害予防パック 」スレート屋根は４９,８００円で安心メンテナンス。 | 石川商店

屋根の「 災害予防パック 」６９,８００円～で安心メンテナンス、はじめました

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石川 弘樹

屋根で損する人をゼロにしたい、屋根屋の三代目です。